El nuevo entorno jurídico del arrendamiento inmobiliario en México

Lo que todo agente inmobiliario debe entender hoy

El mercado inmobiliario en México atraviesa una de las etapas de mayor sofisticación jurídica de su historia reciente. El nuevo entorno jurídico del arrendamiento inmobiliario en México, para el agente inmobiliario, que hoy actúa como el primer eslabón de confianza entre propietarios, inversionistas y usuarios del inmueble, comprender la naturaleza jurídica de los contratos ha dejado de ser un conocimiento opcional y se ha convertido en una herramienta indispensable para proteger las operaciones que intermedia.

Durante muchos años se asumió que los contratos de arrendamiento pertenecían exclusivamente al ámbito civil. Sin embargo, la realidad económica actual, donde la mayoría de los arrendamientos involucran empresas, actividades comerciales o explotación económica del inmueble, ha transformado radicalmente ese paradigma. Hoy la línea que separa el arrendamiento civil del mercantil es cada vez más difusa, y comprender esta diferencia puede determinar desde la estrategia contractual hasta la velocidad con la que un propietario puede recuperar su inmueble en caso de incumplimiento.

Para los agentes inmobiliarios, esta distinción no es un asunto teórico. Define qué ley aplica, qué tribunal resolverá un conflicto y qué tan rápido puede ejecutarse un contrato.

La diferencia clave: arrendamiento civil vs arrendamiento mercantil

En su definición más simple, el arrendamiento es el contrato mediante el cual una persona (arrendador) concede a otra (arrendatario) el uso o goce temporal de un bien a cambio de una renta. Sin embargo, el sistema jurídico mexicano distingue dos escenarios muy distintos:

Arrendamiento civil

Se presenta cuando el inmueble se destina a satisfacer necesidades personales o de habitación. En estos casos el derecho civil busca proteger al arrendatario como la parte presumiblemente más débil de la relación. Por ello, los procedimientos suelen ser más largos y las reglas procesales más protectoras.

Arrendamiento mercantil

Existe cuando el inmueble se utiliza como parte de una actividad económica o empresarial. Aquí la ley presume que ambas partes actúan como agentes económicos que buscan generar utilidad. Bajo esta lógica, los contratos se rigen por el Código de Comercio, lo que permite procesos judiciales más ágiles y mecanismos de ejecución más eficientes.

Para el agente inmobiliario esto significa algo muy concreto: no todos los arrendamientos se ejecutan igual.

La Revolución del Arrendamiento Inmobiliario: El Cambio de Paradigma de la SCJN

Durante décadas, los agentes inmobiliarios y abogados operaron bajo la premisa de que el arrendamiento de inmuebles era siempre civil. Este dogma se basaba en una interpretación restrictiva del artículo 75 del Código de Comercio, que mencionaba las "compras y ventas" de inmuebles pero omitía el término "arrendamiento" en sus fracciones iniciales. No obstante, la Suprema Corte de Justicia de la Nación, mediante la Tesis Jurisprudencial 1a./J. 170/2023 (11a.), ha provocado un cambio sísmico en la materia.

El nuevo criterio establece que el catálogo de actos de comercio del Código de Comercio no es limitativo sino enunciativo. Por lo tanto, el arrendamiento de bienes inmuebles debe considerarse un acto de comercio cuando alguna de las partes persigue un fin de especulación comercial. Esta especulación se configura cuando el arrendatario explota el inmueble para su actividad ordinaria, como ocurre con locales destinados a la venta de mercancías, hoteles o plantas industriales.

Para el agente inmobiliario, esto implica que la asesoría debe ser diferenciada desde la captación. Si un local comercial se renta a una empresa de retail, el contrato ya no es un simple arrendamiento civil; es un acto de comercio que atraerá la competencia de jueces mercantiles. Esta reclasificación no es opcional ni depende exclusivamente de la voluntad de las partes, sino de la naturaleza intrínseca del negocio y el destino del bien.

La Persona Moral como Catalizador de la Mercantilidad

Las sociedades mercantiles (empresas) existen jurídicamente con un propósito de lucro, por lo que cuando una empresa participa en un contrato de arrendamiento ya sea como arrendadora o arrendataria, la operación tiende a adquirir naturaleza mercantil, ya que el inmueble pasa a formar parte de la infraestructura necesaria para el desarrollo de su actividad económica. Esto ocurre, por ejemplo, cuando una empresa renta oficinas para operar, una cadena comercial ocupa un local, una empresa logística utiliza una bodega o un corporativo arrienda un edificio para su personal. En todos estos casos, el arrendamiento se integra directamente al proceso productivo o comercial de la empresa, lo que refuerza su carácter de acto de comercio.

Para el agente inmobiliario, la conclusión práctica es clara: si una empresa participa en el contrato, lo más probable es que la operación deba estructurarse jurídicamente bajo la vía mercantil.

¿Si el dueño tiene más de una propiedad en renta, se considera especulación y un acto de comercio?

Una pregunta frecuente entre propietarios y agentes inmobiliarios es si el simple hecho de que una persona tenga varios inmuebles destinados al arrendamiento convierte esa actividad en un acto de comercio. La respuesta, en la práctica jurídica contemporánea, tiende a ser sí. Cuando un propietario mantiene de manera sistemática uno o varios inmuebles destinados a generar renta, deja de tratarse de un uso aislado del patrimonio y comienza a configurarse una actividad económica organizada con finalidad de lucro, lo que jurídicamente se conoce como especulación comercial.

El artículo 75 del Código de Comercio establece que son actos de comercio aquellos realizados con propósito de especulación comercial, y la doctrina mercantil ha interpretado que cuando una persona obtiene ingresos recurrentes mediante la explotación de bienes en el mercado como ocurre con la renta de múltiples inmuebles se está frente a una actividad económica que participa del tráfico comercial. Además, la jurisprudencia reciente de la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha reconocido que el arrendamiento inmobiliario puede adquirir naturaleza mercantil cuando el inmueble se explota como parte de una actividad lucrativa o empresarial.

Por esta razón, cuando un propietario administra varias propiedades en renta de manera continua, la operación inmobiliaria suele analizarse bajo la lógica de la especulación comercial, lo que abre la puerta a que el contrato y sus mecanismos de ejecución se estructuren bajo la vía mercantil, especialmente cuando el arrendatario también desarrolla actividades económicas en el inmueble. Para el agente inmobiliario, identificar este escenario desde el inicio permite estructurar contratos más sólidos y prever mecanismos de recuperación más eficientes ante un posible incumplimiento.

Cobertura jurídica del arrendamiento: el papel de los MASC en vía mercantil

En este nuevo entorno jurídico, los Mecanismos Alternativos de Solución de Controversias (MASC) se han convertido en una herramienta clave de cobertura para operaciones inmobiliarias. Sin embargo, cuando el arrendamiento tiene naturaleza mercantil por involucrar empresas o explotación económica del inmuebles los mecanismos de cobertura también deben estructurarse bajo la lógica de la vía mercantil.

Esto significa que los convenios preventivos o acuerdos derivados de MASC deben diseñarse considerando que el conflicto potencial será de naturaleza comercial y que su ejecución se realizará ante tribunales mercantiles. En la práctica, esto permite que dichos convenios funcionen como instrumentos de ejecución mucho más ágiles frente al incumplimiento, alineando el contrato de arrendamiento con mecanismos de recuperación más eficientes para el propietario o inversionista. Para el agente inmobiliario, incorporar este tipo de cobertura desde el inicio de la operación no solo fortalece la certeza jurídica del contrato, sino que también incrementa la confianza del propietario al saber que existe un mecanismo estructurado para gestionar escenarios de incumplimiento.