Convenios preventivos: el nuevo “commodity” del arrendamiento Inmobiliario en Jalisco

Los convenios preventivos de Justicia Alternativa se han convertido en una práctica casi obligada dentro del sector inmobiliario de Jalisco. Al cierre de 2025, el Instituto de Justicia Alternativa (IJA) registró más de 40 mil convenios y acuerdos logrados en el estado, de los cuales la gran mayoría correspondieron a contratos de arrendamiento inmobiliario. Esto significa que Jalisco realiza cerca de tres de cada diez convenios de mediación en todo México, consolidándolo como referente nacional en métodos alternativos de solución de conflictos . En otras palabras, estos convenios preventivos se han vuelto un commodity en el mercado inmobiliario local: un elemento estándar que propietarios e inquilinos incorporan para proteger sus intereses y evitar pleitos futuros.

¿Qué es un convenio preventivo de justicia alternativa en arrendamiento?

Un convenio de justicia alternativa en arrendamiento es un acuerdo formal entre arrendador (propietario) y arrendatario (inquilino) para prevenir o resolver de manera pacífica cualquier conflicto relacionado con el contrato de renta . Este convenio se firma generalmente al mismo tiempo que el contrato de arrendamiento y posteriormente se valida ante el IJA, adquiriendo la categoría de sentencia ejecutoriada  . En otras palabras, tiene la misma fuerza legal que una sentencia dictada por un juez, lo que permite que en caso de incumplimiento se pueda ejecutar de forma inmediata, sin necesidad de un juicio tradicional.

En Jalisco, la figura del convenio preventivo está respaldada por la Ley de Justicia Alternativa del Estado. Bajo este mecanismo, si por ejemplo el inquilino deja de pagar la renta o viola alguna cláusula, ambas partes se han comprometido de antemano a acudir a mediación o conciliación en un Centro de Justicia Alternativa en lugar de ir directamente a los tribunales  . Un facilitador certificado ayuda a las partes a dialogar y lograr un acuerdo; dicho acuerdo, al ser sancionado y registrado por el IJA, obtiene validez oficial y puede ejecutarse legalmente como si fuera un fallo judicial . De este modo, el arrendador obtiene garantías de cumplimiento y el inquilino tiene la oportunidad de negociar soluciones antes de enfrentarse a un desalojo forzoso.

Beneficios clave de los convenios preventivos

Este mecanismo innovador ofrece múltiples ventajas para propietarios e inquilinos, por ejemplo  :

• Resolución ágil: Los conflictos se solucionan en semanas en lugar de meses o años, agilizando los plazos en comparación con un juicio civil tradicional . No es necesario agotar todas las instancias judiciales, pues el convenio validado tiene efecto inmediato.

• Menores costos: Se reducen significativamente los gastos legales. Las partes dialogan asistidas por un mediador, evitando costosos honorarios de abogados y trámites prolongados en tribunales . Según datos del IJA, resolver un conflicto vía mediación cuesta alrededor de $2,600 pesos, comparado con los $28,000 pesos que implicaría llevar el caso a juicio .

• Flexibilidad y control: Las partes conservan el control sobre la solución. Pueden pactar acuerdos a la medida de sus necesidades, en lugar de someterse a la decisión rígida de un juez . Esto favorece soluciones de tipo “ganar-ganar” donde ambos quedan satisfechos con los términos.

• Certeza jurídica: El acuerdo obtenido y validado ante el IJA goza de validez legal plena, con fecha cierta y autenticidad oficial . Al tener carácter de sentencia, brinda seguridad jurídica: si una parte incumple, el convenio se puede hacer cumplir por la vía judicial sin trámites engorrosos .

• Confidencialidad: Todo el proceso se lleva a cabo de forma privada. A diferencia de un juicio público, las sesiones de mediación son confidenciales, protegiendo la privacidad y reputación de ambas partes involucradas . Esto crea un ambiente de diálogo abierto sin la presión del escrutinio público.

Gracias a estos beneficios, los convenios preventivos de arrendamiento han ganado popularidad exponencialmente. Hoy son sinónimo de protección inmobiliaria: un mecanismo de cobertura que blinda la relación arrendador-inquilino ante posibles incumplimientos.

El Estado de Jalisco se ha posicionado como precursor en integrar métodos alternativos en el ámbito inmobiliario, en especial para arrendamientos. Hace algunos años, muchos arrendadores temían rentar sus propiedades por riesgo de morosidad o largas batallas legales; ahora, gracias a la justicia alternativa, ese panorama ha cambiado radicalmente . Tan solo en los últimos seis años, Jalisco pasó de 4,788 convenios concluidos en 2018 a más de 35 mil convenios en 2024, un crecimiento de 634% en la adopción de mediación y acuerdos en materia civil . Para 2025, la cifra alcanzó 40,903 convenios a través de la red de justicia alternativa, consolidando al estado por quinto año como líder nacional en la materia . Esto significa que casi 30% de todos los acuerdos mediadores del país se realizan en Jalisco , reflejo de una política pública exitosa de promoción de los métodos alternos.

Parte fundamental de este logro ha sido el enfoque en los contratos de arrendamiento. Autoridades locales, notarías, inmobiliarias y el propio IJA promovieron los convenios preventivos de arrendamiento como una solución efectiva a la problemática de juicios por rentas. El resultado: miles de propietarios ahora exigen este convenio al firmar un contrato de renta, y los inquilinos lo aceptan como garantía de justicia expedita y equitativa. Jalisco fue uno de los primeros estados en diseñar un modelo de contrato de arrendamiento con cláusula de mediación avalado por el IJA, sentando un precedente que otros estados comienzan a observar. Incluso en noviembre de 2025 se presentó en el Congreso local la iniciativa de Ley “Renta Segura”, la cual propone hacer obligatorias las cláusulas de mediación y un Contrato Modelo de Arrendamiento validado por el IJA para formalizar el mercado de alquiler . Este impulso legislativo reafirma a Jalisco como vanguardia en la protección jurídica de arrendadores e inquilinos mediante justicia alternativa.

Menos incumplimientos y menos juicios: el impacto tangible

Los convenios preventivos ayudan a evitar que los desacuerdos escalen a situaciones de desalojo, reduciendo conflictos entre arrendadores e inquilinos. Gracias a los convenios preventivos, el sector inmobiliario jalisciense ha visto una reducción significativa en los incumplimientos de renta y en los pleitos judiciales. Al tener un mecanismo eficiente para cobrar rentas atrasadas o lograr la desocupación pactada, los índices de morosidad han disminuido, pues el inquilino sabe que el arrendador cuenta con un acuerdo ejecutable en mano. De hecho, muchos conflictos potenciales se resuelven antes de convertirse en impagos graves: la mediación temprana permite reestructurar pagos, negociar plazos o, en casos extremos, acordar la entrega voluntaria del inmueble sin necesidad de llegar a un desalojo forzoso.

En paralelo, las estadísticas muestran que los litigios civiles por arrendamiento han caído drásticamente. Según Guillermo Zepeda Lecuona, director del IJA, la implementación de convenios de arrendamiento preventivo como herramienta de justicia alternativa redujo en 40% los juicios de desalojo en Jalisco . Para finales de 2025, se reporta que los conflictos de arrendamiento judicializados disminuyeron en un 45% gracias a estos mecanismos . Es un cambio notable: hace algunos años, los casos de renta impagada representaban cerca del 40% de los asuntos civiles en tribunales, y hoy son menos del 20% , ya que la mayoría se solucionan vía convenio. En palabras del propio Zepeda, “blindar los contratos de arrendamiento con cláusulas de mediación ha sido una estrategia efectiva”  que evita llegar al juzgado.

La certeza jurídica que brindan estos convenios también ha generado más confianza en el mercado. Muchos propietarios que antes se abstenían de rentar por temor a inquilinos incumplidos, hoy se animan sabiendo que “con la validación preventiva, se garantiza certeza tanto al arrendador como al inquilino” . El arrendador tiene la seguridad de que puede hacer valer sus derechos rápidamente, y el inquilino honesto sabe que contará con un proceso justo de negociación si surge algún contratiempo. Esto ha contribuido a bajar la tasa de incumplimiento de rentas, al haber consecuencias más inmediatas y pactadas de antemano. En suma, menos casos de renta sin pagar terminan en pleito y más se solucionan mediante acuerdos, ahorrando tiempo y dinero a todos los involucrados.

Hacia un mercado más seguro: del inmobiliario al financiero

El éxito de los convenios preventivos en arrendamientos inmobiliarios sugiere que estas buenas prácticas podrían replicarse en otros ámbitos. La iniciativa “Renta Segura” en Jalisco es un ejemplo de cómo institucionalizar estas cláusulas en todos los contratos de renta para fortalecer la formalidad y la cultura de la paz en las ciudades . Este mismo principio de cobertura legal preventiva bien podría aplicarse en el sector financiero u otros sectores económicos. Por ejemplo, los bancos y entidades de crédito podrían incorporar convenios de mediación en contratos de préstamo o hipotecas, de modo que ante un posible impago se active un proceso alternativo de solución antes de proceder a la vía judicial. De esta manera, al igual que en el sector inmobiliario, se brindaría certeza y agilidad a las operaciones financieras: el acreedor tendría un mecanismo expedito para reestructurar o cobrar deudas, y el deudor una oportunidad de negociar soluciones sin cargar con los costos y consecuencias de un juicio.

En conclusión, los convenios preventivos de justicia alternativa han transformado el panorama del arrendamiento en Jalisco. Lo que antes era una apuesta arriesgada para muchos arrendadores, hoy es una operación segura y respaldada legalmente. Jalisco se erige como pionero al crear e implementar estos mecanismos en pro de los arrendadores y también de los inquilinos, logrando un equilibrio más justo. El índice de incumplimiento de rentas ha bajado, al igual que los litigios civiles en la materia, demostrando que la mediación y la conciliación sí funcionan en conflictos cotidianos . Con estas herramientas, se consolida un mercado inmobiliario más confiable y eficiente, y abre la puerta para que otros sectores –incluyendo el financiero– adopten enfoques similares en beneficio de la sociedad en general. Las alternativas de solución de conflictos han pasado de ser una novedad a convertirse en un pilar de la seguridad jurídica en los negocios inmobiliarios, marcando el camino hacia un futuro con menos pleitos y más acuerdos.